Dr. Kiss-Gáll Éva Ügyvédi Iroda
Cím: 4183 Kaba, István király utca 9.
Telefon:: +36/30-656-3434

Az adásvételi szerződés fogalma

 

Az adásvételi szerződés fogalma

Az adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni. Ebből a törvényi meghatározásból következően az adásvételi szerződés nem más, mint a dolog tulajdonának vételár ellenében történő átruházása. Ugyanakkor az adásvételi szerződés szabályait kell alkalmazni más visszterhes tulajdonátruházás, például vagyoni értékkel bíró jogok (pl. bérleti jog), társasági tagságból eredő jogok (pl. üzletrész) átruházása esetében is.

Az adásvétel tárgya

Az adásvételi szerződés tárgya bármely forgalomképes ingó, ingatlan dolog vagy valamilyen vagyoni értékkel bíró jogosultság lehet.

Ha a dolgon másnak használati (bérleti, haszonélvezeti jog) joga van, ez a dolog feletti rendelkezési jogot nem zárja ki, de a dolog csak a teherrel együtt idegeníthető el, vagyis a nevezett jog az adásvételi szerződés megkötése után is fennmarad. Természetesen van arra is lehetőség, hogy az adásvételi szerződésben a hivatkozott jog jogosultja is szerződő félként szerepeljen, és jogáról a szerződésben lemondjon. Ebben az esetben a tulajdonjog tehermentesen száll át a vevőre.

Ha a felek másként nem állapodnak meg, az adásvételi szerződés ingó dolog esetén kiterjed annak tartozékaira - vagyis a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges részre (pl. a csónak evezőjére) - is. Mezőgazdasági ingatlanok esetén az adásvétel hatálya a mezőgazdasági felszerelésre és jószágra azonban csak akkor terjed ki, ha ebben a felek kifejezetten így állapodtak meg.

A forgalomképesség

Forgalomképes az a dolog, amelyet nem vontak ki a forgalomból. A forgalomképtelen dolgok elidegenítése semmis. A forgalomképességet csak törvénnyel vagy szerződéssel lehet korlátozni vagy kizárni. Törvény alapján forgalomképtelenek a kizárólag állami tulajdonban álló dolgok (pl. a föld méhének kincsi, a felszín alatti vizek, az országos közutak, vasutak, a távközlésre felhasználható frekvenciák) és a törvényben meghatározott egyéb dolgok (pl. az önkormányzatok tulajdonában álló törzsvagyon). Szerződéssel a forgalomképességet kizáró vagy korlátozó elidegenítési és terhelési tilalmat csak a tulajdonjog átruházása alkalmával és csak abból a célból lehet kikötni, hogy a tilalom az átruházónak vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. Ez a helyzet pl. öröklési szerződés esetében, amikor az örökhagyó tartás fejében azt vállalja, hogy a vele szerződő felet örökösévé teszi. Az örökség nem a szerződés megkötésekor, hanem az örökhagyó halála pillanatában száll át a jogosultra, ezért az addig eltelt hosszabb rövidebb időszak alatt az örökhagyó a tulajdonában lévő vagyontárgyakat szabadon átruházhatja. Ez a helyzet a leendő örökösre nézve súlyosan méltánytalan lehet, hiszen előfordulhat, hogy a hosszú évekig nyújtott tartás fejében a végén alig örököl valamit. Így az öröklési szerződésben célszerű elidegenítési és terhelési tilalmat kikötni a várt örökség tárgyaira nézve.

Ingatlan adásvétele

Az ingók adásvételére vonatkozó szerződés megköthető szóban, írásban vagy ráutaló magatartással (ilyen pl. amikor a közértben a polcról levesszük az árut, majd a pénztárnál kifizetjük). Az ingatlanok adásvételének érvényességéhez viszont a szerződés írásba foglalása szükséges. A bírói gyakorlat szerint a szerződés lényeges feltételeit tartalmazó bármilyen okirat érvényes szerződésnek minősül, tehát az érvényességhez nem szükséges tanúk alkalmazása vagy ügyvédi ellenjegyzés. Más kérdés, hogy a tulajdonjogot az illetékes földhivatal csak ügyvéd által ellenjegyzett, és bizonyos kötelező kellékeket (pl. az eladó kifejezett engedélyező nyilatkozata a tulajdonjog bejegyzéséhez) tartalmazó okirat alapján jegyzi be. A gyakorlatban ezért előfordulhat, hogy a szerződés a földhivatali bejegyzésre alkalmatlan (pl. hiányzik róla az ügyvédi ellenjegyzés), ezért a vevő nem szerezhet tulajdonjogot, de önmagában érvényes, vagyis alkalmas más joghatások kiváltására (pl. a szerződést megszegő eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni). Az alakszerűségi előírások megsértésével kötött ingatlan adásvételi szerződés semmis, vagyis az eredeti állapotot kell visszaállítani. A gyakorlatban ez mindössze annyit jelent, hogy az eladó köteles a vevő által megfizetett vételárat, vételárrészletet vagy foglalót annak kamataival visszafizetni, hiszen az illetékes földhivatal a tulajdonosváltozást a megfelelő okirat hiányában nem jegyezhette be.

Az adásvételi szerződés alanyai

Az adásvételi szerződés alanyai az eladó és a vevő. Eladóként és vevőként bármely jogképes polgári jogi jogalany, tehát természetes és jogi személy egyaránt szerepelhet. Önállóan csak cselekvőképes (azaz nagykorú, cselekvőképességet érintő gondnokság alatt nem álló, ügyei vitelére önállóan képes) személy köthet szerződést. Korlátozottan cselekvőképes (azaz 14 év feletti kiskorú, vagy cselekvőképességet korlátozó gondnokság alatt álló) személy szerződéskötéséhez törvényes képviselőjének hozzájárulása kell. Cselekvőképtelen személy nevében törvényes képviselője köthet ügyletet (szerződést), mivel az ilyen személyeknek főszabályként nincs ügyletkötési képességük. Cselekvőképtelennek kell tekinteni a 14 év alatti kiskorún és a cselekvőképességet kizáró gondnokság alatt álló személyen kívül azt is, aki olyan állapotban van, hogy ügyei viteléhez szükséges belátási képessége teljesen hiányzik (pl. betegség miatti átmeneti vagy tartós elmezavar). Mind eladói mind vevői pozícióban több személy is részt vehet a szerződésben. Ilyenkor többalanyú szerződésről beszélünk. Ha több vevő szerepel a szerződésben a dologra vonatkozóan közösen szereznek tulajdonjogot, több eladó pedig a vételárban a tulajdoni hányad arányában részesedik.

A tulajdonjog átruházása

Az adásvételi szerződés alapján az eladó egyik főkötelezettsége a tulajdonjog - ellenérték fejében történő - átruházása. A tulajdonjog kivételesen - a feleknek a szerződéskötéskor írásba foglalt ilyen irányú megállapodása esetén - legfeljebb a vételár teljes megfizetéséig fenntartható. A vevő a tulajdonjog-fenntartás ideje alatt a dolgot nem adhatja el másnak és nem terhelheti meg. Ez a megoldás a leggyakrabban az olyan ingatlan adásvételi szerződéseknél fordul elő, ahol a szerződés megkötésével egyidőben a vételárnak csak egy részét fizetik meg.

Az eladót feltétlen helytállási kötelezettség terheli azért, hogy harmadik személynek nincs olyan joga a dolgon, ami tulajdonjog megszerzését akadályozza vagy korlátozza (jogszavatosság), illetőleg azért, hogy az adásvétel tárgyát képező dolog megfelel a szerződésben, illetőleg a jogszabályban meghatározott feltételeknek (kellékszavatosság).

Harmadik személy joga az adásvétel tárgyán

Ha harmadik személynek az adásvétel tárgyára olyan joga van (pl. az öröklési szerződésből eredő jogok biztosítására kikötött elidegenítési és terhelési tilalom), amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet.

E jogainak gyakorlása előtt a vevő köteles az eladót megfelelő határidő kitűzésével felhívni arra, hogy tulajdonszerzésének akadályait hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot.

Az eladó jó- vagy rosszhiszeműségének sem a jogszavatosság, sem a vevő elállási jogának gyakorlása szempontjából nincs jelentősége, de hatással van arra, hogy az eladó mely károkat köteles megtéríteni. A jóhiszemű eladó helytállási kötelezettsége csak a szerződés megkötéséből eredő károkra terjed ki. A rosszhiszemű eladó a teljes kárt köteles megtéríteni.

A vevő tulajdonszerzésének akadályoztatása

Ha a szavatossági hiba abban áll, hogy a dolgon a vevő korlátozott tulajdonjogot szerez, tehát ha harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését. (Ez a helyzet akkor, ha az átruházott ingatlant valamilyen tartozás biztosítékaként jelzálogjog terheli. Ilyenkor a gyakorlat általában az, hogy az eladó a kapott előlegből vagy foglalóból tehermentesíti az ingatlant, és ennek igazolása után fizeti meg a vevő a további vételár részleteket.) A határidő eredménytelen eltelte után a vevő a dolgot az így rendelkezésre álló összegből vagy egyébként az eladó költségére tehermentesítheti.

Ha a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében a vételár megfelelő csökkentését követelheti.

Nem illetik meg ezek a jogok a vevőt, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy a dolgon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet, kivéve, ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott. A jelzálogjogtól való mentességért az eladó akkor is szavatol, ha arról a vevő tudott.

A birtokba adás

Az eladó másik főkötelezettsége (a tulajdonjog átruházása mellett) a dolog birtokba adása, amely a vevő számára a dolog feletti rendelkezés tényleges lehetőségét biztosítja. A birtokba adás megvalósulhat a dolog tényleges (fizikai) átadásával vagy történhet a dolog feletti hatalom átadásával is (pl. az adásvétel tárgyát képező ingatlan kulcsainak jelképes átadásával). A birtokba adás után a vevőt illetik meg a dolog hasznai és ő viseli a dologgal kapcsolatos kiadásokat, terheket és a vevőre száll a kárveszély viselés kötelezettsége. Ezek a joghatások egyformán érvényesülnek mind ingóknál, mind ingatlanoknál, ezért ha az ingatlan vevője az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt birtokba lép, ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli a terheket és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit nem lehet kötelezni.

Tájékoztatási kötelezettség

Az eladó köteles a vevőt tájékoztatni a dolog minden lényeges tulajdonságáról, a dologra vonatkozó jogokról és terhekről, és a dologgal kapcsolatos fontos körülményekről. Köteles továbbá az ilyen tényekre, körülményekre vonatkozó okiratokat (pl. használati utasítás, jótállási jegy, gépkocsi szervizkönyve stb.) átadni.

Az eladó viseli az átadással (pl. a rendeltetési helyre történő fuvarozással, a dolog becsomagolásával), valamint az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésével (pl. az elhunyt személy haszonélvezeti jogának törlése) kapcsolatos költségeket.

A vevő kötelezettségei

A vevő köteles a szerződésszerűen felajánlott teljesítést elfogadni és a dolgot átvenni, valamint a vételárat megfizetni. Az átvétel tehát jelenti a dolog birtokbavételét és a teljesítés szerződésszerűségének vizsgálatát.

A vételár megfizetése a szerződésben kikötött ellenérték megfizetését jelenti, melynek mértékét és a megfizetés módját - kivéve, ha az árat jogszabály rögzíti - a felek szabadon állapíthatják meg. Ha a felek piaci árban állapodtak meg, akkor a teljesítés helyén és idején kialakult középárat kell vételárként megfizetni. A súly szerint megállapított vételárat általában a tiszta súly alapján kell kiszámítani.

A vevő köteles viselni a szerződés megkötésével (pl. ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték), a dolog átvételével és az ingatlan tulajdonjogának bejegyzésével (földhivatali eljárás illetéke) kapcsolatos kiadásokat.

Ezt a honlapot a Debreceni Ügyvédi Kamarában bejegyzett Dr.Kiss-Gáll Éva Ügyvédi Iroda tartja fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a http://www.magyarugyvedikamara.hu honlapon találhatóak.